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BGH stärkt Rechte der Mieter

Keine Toleranzschwelle bei dem Zusatz ca. bei Wohnflächenangabe

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob bei dem Zusatz ca. in einem Mietvertrag bei der Wohnflächenangabe  bei der Berechnung einer Mietminderung wegen Unterschreitung eine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist. Diese wurde verneint.

Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein Mietverhältnis über eine Wohnung bei welchem im Mietvertrag  die Wohnungsgröße mit ca.  100 m² angegeben wurde. Der Mieter und Kläger forderte vom Vermieter und Beklagten rückwirkend für insgesamt 7 Jahre die Rückzahlung von nach seiner Ansicht  überzahlter Miete  und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich  eine Wohnfläche von 81 m²  (laut Mietvertrag ca. 100 m²) habe. Dabei setzte der Kläger als rechnerischen Betrag für die Rückforderung die Abweichung von insgesamt 19 m² an  (100 m² soll 81 m² ist).

Aufgrund der eingereichten Klage wurde der Vermieter nur teilweise zur Rückzahlung von Mietzins verurteilt im Übrigen wurde die Klage abgewiesen, auch die Berufung des Mieters blieb ohne Erfolg.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben bei Ihrer Berechnung lediglich eine Abweichung  vom Ist- zum Sollzustand von 14  m² angenommen  da im Hinblick auf die ca. Angabe im Mietvertrag  ein Abzug von 5 % zu erfolgen sei und somit eine Berechnung aus einer Fläche 95 m²  erfolgen müsse.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass dem  Zusatz "ca." für die Bemessung einer Minderung  keine Bedeutung zukommt.

Begründet wurde dies damit, dass eine Minderung  die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen soll. Daraus folge, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen habe.

Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Das gilt nach dem BGH auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine ca. Angabe enthält. Mit der jetzigen Entscheidung hat der BGH  klargestellt, dass auch der Zusatz  ca.  bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier geschehen 5 %) rechtfertigt.

Diese Angelegenheit wurde durch den BGH jedoch an das zuständige LG zurück verwiesen, weil die tatsächliche Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu berechnen ist.

Urteil vom 10. März 2010  AZ: VIII ZR 144/09

Urteil vom 14. Januar 2009 Amtsgericht Aachen AZ: 101 C 85/08

Urteil vom 22. Mai 2009 Landgericht Aachen AZ: 6 S 35/09

Das  Rauchen in einer Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und den Mieter zum Schadensersatz verpflichten

 

Der BGH hat darüber entschieden, dass vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung auszugehen ist, wenn ein "exzessives"  Rauchverhalten des Mieters bereits nach kurzer Zeit zu einem erheblichen Renovierungsbedarf führt.

Die Mieter einer Wohnung hatten den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Anspruch genommen. Der Vermieter hatte zuvor die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt welcher ihm aufgrund des exzessives Rauchen der Mieter zugestanden habe. Beim  Auszug der Mieter nach nur 2 Jahren seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Vermieter behauptete der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten eingefressen. Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht haben der Klage der Mieter stattgegeben bzw. die Berufung des Vermieters zurückgewiesen.

Auf die Revision des Vermieters hat der BGH hat nun entschieden, dass das  Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen.

Weitere Voraussetzung ist, dass darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind.

Dieses gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.

Ein Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt, da er die Möglichkeit habe, die Verpflichtung zur Ausführung der  Schönheitsreparaturen  auf den Mieter abzuwälzen.

In dem zu Entscheidung vorliegenden Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um reine Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung.

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wurde deshalb verneint.

Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07

AG Bonn - Urteil vom 5. Juli 2006 - 5 C 5/06

LG Bonn - Urteil vom 21. Januar 2007 - 6 S 191/06

BGH entscheidet über die Verjährung  von Ansprüchen des Mieters auf Mangelbeseitigung

innerhalb der Mietzeit

Der Bundesgerichtshof hat darüber entschieden, ob der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit überhaupt Verjährungsfristen unterliegt oder „unverjährbar“ ist.

Die Klägerin  ist  Mieterin der Beklagten und wohnt seit 1959 Mieterin einer der Beklagten gehörenden Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das Dachgeschoss dieses Hauses war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden.

Erst ca. 16 Jahre später im Jahr 2006 verlangte die Mieterin und Klägerin  von der Vermieterin und Beklagten die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der neu ausgebauten Dachgeschosses.

In diesem Zusammenhang wurde auf Antrag der Klägerin  im Jahre 2007 ein sogenanntes Beweissicherungsverfahren durchführt.

Als Endergebnis des Beweissicherungsverfahrens wurde festgestellt, dass der Schallschutz zur Dachgeschosswohnung mangelhaft und unzureichend ist.

Nach diesem Ergebnis reichte die Mieterin  Klage beim zuständigen Amtsgericht ein und forderte die Mangelbeseitigung in Form einer Verbesserung des Trittschallschutzes des Dachgeschosses.

Die  Vermieter haben die Einrede der Verjährung geltend gemacht.

Vom Amtsgericht wurde die Klage abgewiesen.

Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt ist und die Klägerin daher gemäß § 535 BGB die  Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes also die Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann.

Dieser Anspruch ist nicht verjährt.

Der BGH steht auf dem Standpunkt, dass der Anspruch eines Mieters auf Beseitigung eines Mangels ein Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs während der Mietzeit ist und daher  unverjährbar. Bei der Verpflichtung (Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters aus § 535  BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.

Der Vermieter hat daher die Mietsache während der gesamten Mietdauer in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Verpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09

AG Düren, Urteil vom 4. November 2008 - 46 C 303/08

LG Aachen, Urteil vom 9. April 2009 - 2 S 333/08

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BGH entscheidet darüber, ob Mieter einen Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung haben

 

Der Bundesgerichtshof hat seiner neusten Rechtsprechung die Rechte von Mietern gestärkt. Danach hat ein Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z.B.Trockner/Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht.

Die Vermieterin klagte gegen die Mieterin und verlangte Zahlung und gleichzeitig die  Räumung der Wohnung.

Ursache des Mietrückstandes war es , dass die Mieterin in der Vergangenheit die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung und wegen weiterer behaupteter Mängel gemindert hatte.

 

Dem in Jahre 1985 geschlossenen Formularmietvertrag hatte unter anderen folgende Klausel:

……..Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind.

Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)………..

Das Amtsgericht hatte die Klage der Vermieterin abgewiesen.

Auf die darauf eingelegte Berufung hat das Landgericht die Mieterin antragsgemäß verurteilt.

Mit der dagegen  eingelegten  Revision hatte die Mieterin Erfolg.

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht (Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174).

Weiter ging der BGH davon aus, das im vorliegenden Fall die Parteien keinen davon abweichenden Standard vereinbart haben, da ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß sei, wenn er eindeutig und ohne Zweifel vereinbart worden ist.

Eine solche eindeutige Vereinbarung ergibt sich nicht aus der oben zitierten Bestimmung des Mietvertrages.

Aus der geschlossenen Vereinbarung lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt.

Weiter geht der BGH davon aus, dass diese Vereinbarung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

Der Mieter muss nämlich danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen zu den vom Beklagten behaupteten Mängeln erforderlich sind.

Urteil vom 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08

AG Neuss - Urteil vom 15. August 2007 - 80 C 4188/06

LG Düsseldorf - Urteil vom 10. Dezember 2008 - 23 S 259/07

 

 

 

BGH entscheidet über  Ausgleichansprüche gemäß Fluggastrechteverordnung Nr. 261-2004 der E G wegen  Flugverspätung  

Der BGH hat die Rechte von Fluggästen mit seiner Entscheidung vom 18.02.2010 entschieden gestärkt.

In diesem Zusammenhang wurden jeweils die Luftverkehrsunternehmen insgesamt in fünf ähnlich gelagerten Fällen zu Ausgleichzahlungen nach der Fluggastrechtsverordnung Nr. 261-2004 der EG wegen eines erheblich verspäteten Fluges verurteilt.

Ursprung des einen Rechtsstreites war ein Hin-und Rückflug den die Kläger von Frankfurt in die USA buchten.

Beim Hinflug gab es keine Probleme. Der Rückflug verschob sich wegen „technischer Defekte“ des  Flugzeuges und konnte so erst am nächsten Tag erfolgen. Die Kläger erreichten Ihr Ziel erst mit  einer Verspätung von ca. 25 Stunden.  

Aufgrund dieser Verspätung reichten die Kläger gegen die Fluggesellschaft Klage auf Zahlung einer Ausgleichszahlung von 600,-- € pro Person ein.

Gemäß der Fluggastrechtsverordnung Nr. 261-2004 der EG   ist für den Fall einer Annullierung des geplanten Fluges dieser Betrag vorgesehen.

Die Fluggesellschaft(en) begründete Ihr Ablehnung eine Ausgleichszahlung damit, dass es sich in dem vorliegenden Fall nur um eine Verspätung gehandelt habe, die nach der Verordnung nicht ausgleichspflichtig sei.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht haben die Klage zurückgewiesen und sich dabei die Begründung der Fluggesellschaft(en) zu Eigen gemacht.

Vom Berufungsgericht wurde die Revision  zugelassene.

Mit Beschluss vom 17. Juli 2007  hatte der BGH zunächst das Verfahren ausgesetzt und dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften Fragen zur Auslegung der Fluggastrechteverordnung vorgelegt.

Der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften hat dazu unter anderem entschieden, dass  die Art. 5, 6 und 7 der Fluggastrechtsverordnung Nr. 261-2004 der EG    dahin gehend auszulegen sind, dass: “ die Fluggäste verspäteter Flüge im Hinblick auf die Anwendung des Ausgleichsanspruchs den Fluggästen annullierter Flüge gleichgestellt werden können und somit den in Art. 7 dieser Verordnung vorgesehenen Ausgleichsanspruch geltend machen können, wenn sie wegen eines verspäteten Fluges einen Zeitverlust von drei Stunden oder mehr erleiden ..“  und die Verspätung nicht auf außergewöhnliche Umstände zurückgeht.

Nach der Entscheidung  des Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften argumentierte die Beklagte, dass dieser in seinem Urteil seine Auslegungskompetenz überschritten hätte,  sich in Widerspruch zu den höherrangigen Bestimmungen des Übereinkommens zur Vereinheitlichung bestimmter Vorschriften über die Beförderung im internationalen Luftverkehr (Montrealer Übereinkommen) befinde und es notwendig sei vor einer abschließenden Entscheidung des BGH den Rechtsstreit nochmals dem Gerichtshof der Europäischen Union  vorzulegen.

 

Dazu sah der BGH aber keine Veranlassung, da das Urteil  jedenfalls keine für den Streitfall erheblichen neuen Auslegungsfragen aufwerfe, die der BGH nicht ohne erneute Vorlage der Sache beantworten könne. Im Übrigen bestünden keine  Zweifel an der Gültigkeit der Fluggastrechteverordnung, da der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften die Gültigkeit bei einer am Grundsatz der Gleichbehandlung  orientierten Auslegung bejaht hat und auch von der Vereinbarkeit  mit dem Montrealer Übereinkommen ausgegangen ist.

Weiter habe die Beklagte keine außergewöhnlichen Umstände vorgetragen, die sie von der Verpflichtung zur Ausgleichszahlung hätten befreien können, somit war die Angelegenheit entscheidungsreif und ein Urteil zugunsten der Kläger konnte ergehen.

BGH Urteil vom 18. Februar 2010  AZ:  ZR 95/06

AG Rüsselsheim Urteil vom 17. März 2006  AZ: 3 C 109/06

LG Darmstadt  Urteil vom 12. Juli 2006  AZ: 21 S 82/06

 

 

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